БНБ алармира: Жилищата в България са надценени с 13,8%

Централната банка отчита отклонение от равновесните нива през Q3 2025 г., а анализатори предупреждават: ако очакванията се обърнат, цените може да се върнат рязко назад

Жилищният пазар в България отново влиза в полезрението на институциите. Българската народна банка (БНБ) изчисли, че през третото тримесечие на 2025 г. жилищните имоти в страната са били надценени с 13,8%. Данните са публикувани в анализ на централната банка през 2026 г. и подсказват за силни пазарни очаквания, които поддържат цените високи.

Паралелно с това секторът остава значим за икономиката. Дейността „Операции с недвижими имоти“ е създала 8,2% от брутната добавена стойност през 2025 г. Строителството е осигурявало около 7,6% от общата заетост. Това прави темата чувствителна не само за купувачите, но и за растежа и пазара на труда.

Как БНБ измерва „надценяването“

БНБ изчислява показателя чрез векторен модел за корекция на грешката. Той сравнява реално наблюдавания индекс на жилищните цени с дългосрочно равновесно равнище, определено от модела.

Равновесната стойност се влияе най-вече от способността на домакинствата да финансират покупка. Оценката стъпва върху БВП на човек, лихвите по жилищните кредити и допускане за 25-годишен срок на заема. В модела се включват и преките чуждестранни инвестиции, свързани с имоти.

Надценяването е процентното отклонение на текущите цени от оцененото равновесие. По-високи доходи и по-ниски лихви могат да вдигнат и цените, и равновесната стойност. Това понякога замъглява риска в кратък хоризонт.

Пазарът изглежда „достъпен“, но рискът остава

Сравнение между динамиката на цените и доходите показва, че жилищата са най-достъпни поне за последното десетилетие, ако достъпността се измерва чрез покупателната способност на средната работна заплата.

Това не решава основния въпрос. Икономистите от Института за пазарна икономика, цитирани от ФОКУС, посочват като причина за тревога високите темпове на поскъпване след пандемията. Именно тези темпове подхранват съмненията дали цените не изпреварват базовите икономически показатели.

БНБ отбелязва, че сегашните нива не се определят като проблематични. Тенденцията към растяща надцененост обаче подсказва, че отклонението може да се увеличи.

Какво може да се случи при промяна в очакванията

Поскъпването носи краткосрочни ползи за строителни предприемачи, инвеститори и банки. За кредиторите е важно стойността на обезпеченията да не пада.

Цените обаче се движат силно от очакванията. Ако доверието на участниците отслабне, връщане към равновесните нива може да стане бързо. При по-голям спад това би натоварило икономиката и би повишило напрежението в свързани сектори.

Имотите остават „убежище“ за спестяванията

Една от причините пазарът да е чувствителен към настроенията е ролята на имотите като средство за съхранение на стойност. Много домакинства ги възприемат като по-сигурен избор от алтернативи.

Проучване на Dynata от 2025 г. показва, че 39% от българите определят недвижимите имоти като предпочитана форма на инвестиция. Това поддържа търсенето, но и засилва зависимостта от колективните очаквания.

Още новини в категория България