Ще поскъпнат ли ипотеките в България след новото повишение на лихвите от ЕЦБ?

Данните засега показват по-скоро стабилност, но депозитите дават важен сигнал за бъдещето

Повишаването на основните лихви в еврозоната отново постави въпроса дали периодът на евтиното ипотечно финансиране в България е към края си. Засега обаче официалните данни не показват рязко поскъпване на жилищните кредити. Напротив – средната лихва остава близо до нивата от последната година.

Какво направи ЕЦБ

През юни Европейската централна банка повиши трите основни лихвени процента с 0,25 процентни пункта. Лихвата по депозитното улеснение достигна 2,25%, основната лихва по операциите по рефинансиране – 2,40%, а пределното кредитно улеснение – 2,65%. През юли ЕЦБ запази тези равнища.

За българските кредитополучатели това не означава автоматично по-висока месечна вноска. През юни средната лихва по новите жилищни кредити е била 2,41% спрямо 2,43% през май и 2,44% година по-рано. Данните на БНБ за юли показват средна лихва от 2,43%, а годишният процент на разходите достига 2,77%.

Това показва, че решенията на ЕЦБ не се прехвърлят механично върху цената на ипотеките у нас.

Депозитите са важният сигнал

По-съществена промяна се наблюдава при цената на привлечения ресурс. Средната лихва по новите срочни депозити на домакинствата се е увеличавала през годината – от 1,05% през януари до 1,57% през юни. Това има значение, защото част от променливите ипотечни лихви в България се формират чрез референтни показатели, които отчитат цената на банковия ресурс.

Следователно, ако поскъпването на депозитите продължи, натиск върху ипотечните лихви е възможен. По-вероятно е той да се прояви постепенно, а не чрез внезапен скок.

Еврото не означава автоматично EURIBOR

След присъединяването на България към еврозоната от 1 януари 2026 г. не съществува изискване всички ипотечни кредити с плаваща лихва да бъдат обвързани с EURIBOR.

Банките могат да използват различни публични референтни показатели, определени в договорите с клиентите. При част от съществуващите кредити промяната е свързана с начина на изчисляване на референтния процент, например преминаване от показатели за левови към евро депозити.

Затова за всеки кредитополучател най-важният въпрос е какъв индекс е записан в договора, кога може да бъде променен и по каква формула.

Защо ипотеките все още са толкова евтини

Една от основните причини е високата ликвидност в банковата система. След приемането на еврото изискванията за минималните задължителни резерви бяха уеднаквени с тези в еврозоната, което освободи ресурс за банките. Допълнително домакинствата внесоха значителни средства в банковата система около преминаването към единната валута.

При силна конкуренция за платежоспособни клиенти банките имат стимул да поддържат атрактивни условия. На пазара вече се срещат предложения с фиксирана лихва за 3, 5 и дори 10 години.

Кредитите продължават да растат

Ниската цена на финансирането продължава да подкрепя жилищното кредитиране. По последните данни, цитирани в анализа, жилищните кредити на домакинствата растат с над една четвърт на годишна база, а общият обем на кредитите за домакинствата се увеличава с над 20%.

В същото време поведението на купувачите се променя. Все по-често се сравняват оферти от няколко банки и се прави сметка как би изглеждала месечната вноска при по-висока лихва. По-голямо внимание се обръща и на качеството на имота, енергийната ефективност и бъдещите разходи за поддръжка.

БНБ поставя граници пред ипотечното кредитиране

От 2024 г. БНБ прилага ограничения за новите жилищни кредити. По правило размерът на финансирането не трябва да надхвърля 85% от стойността на обезпечението, плащанията по дълга не трябва да са над 50% от месечния доход, а максималният срок е 30 години.

Тези ограничения са особено важни при дългосрочните заеми. При кредит за 25 или 30 години дори малка промяна в лихвата може да има сериозен ефект върху общата сума, която домакинството ще изплати.

Затова при нов ипотечен кредит не е достатъчно да се гледа само днешната лихва. Разумният подход е да се изчисли семейният бюджет и при сценарий с увеличение от 0,5 или 1 процентен пункт.

Какво да очакваме до края на 2026 г.

БНБ очаква лихвите по новодоговорените жилищни кредити да останат до края на годината без съществена промяна спрямо достигнатите през третото тримесечие на 2025 г. Това не изключва различия между отделните банки и продукти, но не сочи към рязко общо поскъпване на ипотечното финансиране.

Най-важният извод за кредитополучателите е, че решението на ЕЦБ само по себе си не определя размера на ипотечната вноска. Значение имат банковата ликвидност, цената на депозитите, конкретният референтен индекс и условията в договора.

Засега ипотечният пазар в България остава активен, а средните лихви продължават да бъдат сред сравнително ниските в Европа. Данните на ЕЦБ за април например показват средна лихва от 2,44% за новите жилищни кредити в България.

Оригинална публикация: blagoevgradonline.bg

Още новини в категория Бизнес